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Quand une vente aux enchères est annoncée, les enchérisseurs potentiels se posent la question de la stratégie, la vente a lieu au Tribunal, cela inquiète, il y a sûrement des manières de parvenir à acheter qui sont efficaces mais cachées. On va alors essayer de ruser.
La vente sur saisie immobilière n'est pas une ruse.
C'est au contraire une voie d'exécution très codifiée, avec des règles strictes destinées à protéger, dans l'ordre :
- le débiteur malheureux, propriétaire saisi,
- le créancier saisissant
- les autres créanciers détenteurs d'une hypothèque sur le bien
- l'enchérisseur, avec sa qualité finale, adjudicataire
Les règles de la saisie immobilière sont de permettre au débiteur saisi de se défendre. Par exemple, il pourra empêcher l'ouverture des enchères jusque au dernier moment, par le règlement de la totalité de la dette et des frais, soit à l'audience elle-même. (Ce cas n'est pas fréquent, mais il se produit parfois, quand le bien est de valeur beaucoup plus importante que la créance, ou que la famille du débiteur apprenant tardivement ses difficultés décide de venir à son secours)
Entre le premier acte de la saisie, le commandement de saisie immobilière, acte délivré par Huissier et le jour de la vente , plusieurs mois s'écoulent pendant lesquels le débiteur peut avec l'assistance de son Avocat faire des incidents de procédure.
Le premier aspect de la stratégie de l'enchérisseur est donc d'être patient. Il faut pouvoir attendre, ne pas se démoraliser pour un renvoi d'audience, continuer à surveiller les annonces.
Nous avons mis à disposition une liste sur laquelle vous pouvez vous inscrire et vous recevrez un mail à chaque nouvelle vente, pour celles de nos Confrères, vous surveillerez aussi les journaux d'annonces légales. Si vous ne résidez pas dans la région qui vous intéresse, n'hésitez pas à vous abonner à un journal local.
Au regard de la valeur du bien il convient aussi d'être sélectif et de prévoir un abattement pour les difficultés qui pourraient surgir, surtout dans le cas où un débiteur agressif ne voudrait pas quitter le bien, ou le dégraderait avant d'en partir. Nous pouvons citer l'exemple extrême du débiteur qui se suicide avec l'explosion d'une bouteille de gaz dans son pavillon le soir même du jour de la vente : l'adjudicataire était devenu propriétaire d'un terrain encombré de débris de pavillon.
La stratégie de l'enchérisseur va donc être de connaître le marché local, y compris en s'entourant des conseils de son Avocat, de son Notaire ou d'un Agent Immobilier, puis de connaître les circonstances de la vente et d'appliquer la décote correspondant au risque.
Il ne sera pas inutile d'assurer le bien depuis la veille de la vente. Il est toujours possible d'assurer un bien, même sans en être propriétaire, et si on est bien déterminé à acheter, la dépense d'assurance est minime au regard du risque. De toutes manières, même pendant le délai de surenchère, l'assurance est indispensable.
Faut il rester dans l'ombre, ne pas enchérir et se réserver pour une éventuelle surenchère ?
Non, la surenchère va :
- entraîner une nouvelle audience de vente, donc des frais de publicité supplémentaires, supérieurs à l'enchère de plus que vous auriez pu porter
- nécessiter des publicités supplémentaires, qui peuvent toucher des enchérisseurs concurrents susceptibles de faire monter encore le prix
- vous obliger à surenchérir du dixième du dernier prix, ce qui est toujours plus que la seule enchère de plus lors de la première vente.
- retarder la prise de possession du bien, puisque la nouvelle audience se tiendra plusieurs mois après
La stratégie de l'enchérisseur sera donc de porter ses enchères par son Avocat dès la première vente.
Résumons ces quelques conseils de stratégie :
- se tenir informé de la situation du marché et du dossier
- assurer le bien le plus tôt possible
- enchérir sans attendre
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