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Comment se porter acquéreur d’un immeubleA la lecture d'un journal d'annonces légales, à la consultation d'un site internet rassemblant ces informations, à la lecture d'une annonce supplémentaire, vous venez d'apprendre qu'un bien immobilier va être vendu à la barre, et les termes de l'annonce vous laissent penser que ce bien correspond à vos attentes.
Pour porter les enchères, l'assistance d'un Avocat exerçant dans le Barreau près le Tribunal de la vente est indispensable. On ne peut enchérir soi même.
Cette obligation est une garantie de la régularité de la vente, destinée à protéger le débiteur malheureux qui est dépossédé de son bien, à assurer la liberté d'enchérir, à garantir la bonne fin de la procédure par le paiement et la libération du prix, la remise du titre et la publication de celui ci.
L'assistance d'un Avocat est précieuse dans ce type de situation, car les dispositions procédurales sont complexes, pour garantir la régularité de la vente et les intérêts des parties, qui peuvent être opposés. Votre Avocat pourra vous aider à comprendre comment se déroule la vente, et répondre à vos questions. Sauf cas particulier dont vous seriez informé par lui, il ne pourra pas assister d'autre enchérisseur.
Vous aurez grâce à votre Avocat non seulement connaissance des séquences de la procédure, mais aussi un avis sur l'opportunité d'enchérir, sur les façons de se positionner avec un maximum à ne pas dépasser, des conseils sur la situation du bien et les possibilités d'en disposer ou non aussitôt la vente, les détails des modalités de paiement du prix et de calcul des frais.
La plupart des procédures permettent la visite du bien. Il est essentiel que vous participiez à cette visite. Il ne vous viendrait pas à l'esprit d'acquérir un bien immobilier sur le marché ordinaire sans que l'agent immobilier ne vous fasse visiter.
Cette visite a lieu peu de temps avant la vente, vos délais de réaction sont donc très brefs.
Le prix maximum que vous devez déterminer ne dépend que de vous, même si votre Avocat a pu vous fournir des éléments de réflexion. S'il refuse d'enchérir, c'est qu'il y a une raison importante et qu'il ne veut pas que vos intérêts soient lésés. Prenez la peine d'essayer de le comprendre, il ne demande certainement qu'à vous raisonner.
Lors de la visite, à laquelle vous pouvez vous faire accompagner par un expert, par exemple un Notaire, un agent immobilier, un architecte, un maître d'œuvre, vous devez examiner le bien dans ses moindres détails, car vous n'aurez aucune garantie des vices du bâtiments après avoir acheté.
Les détails à vérifier, outre l’état du bien, sont aussi ses accès et voisins, afin d’être certain que la saisie porte complètement sur tous les droits attachés à l’immeuble, comme les droits de passage.
Il est évident que seule votre propre connaissance du marché , de la valeur des immeubles récemment vendus dans la proximité, votre estimation des travaux à entreprendre, puis les conseils de votre Avocat sur les difficultés à redouter avant de prendre possession du bien, sont essentiels.
Le nombre des autres visiteurs, la présence d'autres professionnels pour les accompagner, la présence de marchands de biens ou d'investisseurs ou promoteurs peuvent vous renseigner sur l'âpreté des enchères qui auront lieu.
La présence du débiteur, l'importance de sa famille et sa composition, son attitude, ses intentions de libérer les lieux ou non sont également des renseignements essentiels que vous n'aurez guère d'autre occasion de recueillir.
Dans le meilleur délai après cette visite, retournez voir votre Avocat pour lui signer un pouvoir d'enchérir. Il sera alors en mesure de vous fournir des renseignements techniques sur le bien, qui aura selon les cas subi des recherches d'amiante, de plomb, de termites, pour lequel les renseignements d'urbanisme auront été demandés.
Votre Avocat aura besoin que vous lui fournissiez :
- les documents d'état civil vous concernant
- la justification de votre solvabilité à hauteur du maximum de l'enchère que vous envisagez, augmenté des frais prévisibles
- un honoraire pour sa consultation et pour la mission d'enchérir
Sur ce dernier point, les Avocats ne disposent pas d'un tarif que l'on puisse vous préciser ici, mais aucun ne vous laissera ignorant sur cette question, et votre appréciation de la qualité de son assistance peut se mesurer au fait que dès le premier entretien, il aura eu la prudence et la délicatesse d'exposer spontanément ce point le plus en détail possible.
Les précisions sur l'honoraire et ses variations selon que les enchères ont lieu ou non ( un incident peut les faire reporter ou retirer définitivement la vente), selon que vous soyez déclaré adjudicataire ou non, les honoraires postérieurs à la déclaration d'adjudication rendue à votre profit pour les diligences postérieures, l'état des frais postérieurs prévisible, sont nécessaires dès ce stade de la procédure, et des versements ont lieu immédiatement.
Le coût d'un Avocat est un problème qui ne sera pas traité ici, où il suffit de se douter que les critères de talent, d'ancienneté, d'expérience, de spécialisation, concourent à rendre la qualité plus onéreuse. S'il ne saurait y avoir de mauvais Avocat, il est logique que les spécialistes d'une matière, surtout aussi pointue que les voies d'exécution, soient meilleurs que ceux qui ne la pratiquent pas. On peut de toute manière compter sur la loyauté des Avocats pour s'attendre à ce que le spécialiste exclusif d'un autre domaine du droit décline la demande et conseille de consulter un de ses Confrères. On trouvera une indication des spécialités des Avocats dans l'annuaire téléphonique, et on verra dans les annonces légales des ventes quel cabinet est accoutumé aux saisies immobilières.
Il faut savoir que votre Avocat, chargé de votre enchère, porte une lourde responsabilité, et qu’il est délicat et complexe de protéger vos intérêts dans une telle situation, les autres acteurs de la procédure, débiteur saisi ou créancier saisissant ne cherchant que leurs intérêts et jamais le vôtre.
Vous vous êtes déterminé, vous avez donné le pouvoir, vous avez versé l'honoraire de consultation, pratiqué auprès de votre Avocat les consignations ou justifications de votre solvabilité.
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