|
Hors les ventes immobilières des liquidateurs, le créancier demeure adjudicataire si aucune enchère n'est portée.
Le créancier n'a le plus souvent aucun intérêt à se retrouver propriétaire de l'immeuble de son débiteur, et en plus à lui devoir de l'argent si le montant de l'adjudication excède sa créance.
S'il y a d'autres créanciers disposant d'une hypothèque, il pourrait aussi se retrouver propriétaire sans voir réduire sa créance mais en devant régler les autres créanciers.
Si personne n'enchérit, et ce malgré des publicités suffisantes, c'est que le bien ne présente que peu d'intérêt, ou bien que la mise à prix a excédé la valeur du marché.
Il faut donc que le créancier trouve une mise à prix qui ne soit pas trop élevée.
Il ne faut pas non plus que l'immeuble se vende à très bas prix, car la créance doit être couverte.
Une mise à prix trop basse découragerait les enchérisseurs sérieux, qui ne se dérangeraient pas pour un immeuble qu'il jugeraient aussi médiocre que cette mise à prix.
Une faible mise à prix encouragerait au contraire une multitude encombrante pour la tenue de l'audience, mais dont les facultés s'essouffleraient rapidement.
Le débiteur a le droit d'intervenir à la procédure pour faire modifier la mise à prix s'il la juge trop faible, en conséquence le créancier doit pouvoir justifier de sa décision.
La plupart des organismes de crédit font faire une expertise par expert immobilier ou par Notaire pour avoir une base professionnelle tenant compte du marché local. Le procès verbal descriptif de l'Huissier, les photos, le cadastre, sont utilisés également pour trouver la mise à prix, y compris l'avis de l'Avocat de la procédure, qui a la pratique des prix obtenus devant le Tribunal.
Il est donc inexact que les créanciers chercheraient à mettre à prix de manière anormalement basse, cependant les critères de formation de la mise à prix ne sont pas les critères usuels dans les ventes du marché normal.
La publicité est le meilleur moyen de parvenir à un prix approchant le marché, et il faut donc en plus de l'optimisation de la mise à prix que le créancier veille à la meilleure publicité de sa vente, qui doit être si possible plus étendue encore que sur le marché de gré à gré.
La publicité est le moyen majeur de la loyauté dans la saisie immobilière, et on ne peut que regretter que les créanciers hésitent à en faire les frais et que les débiteurs, dont c'est pourtant le droit, n'y participent jamais.
Du point de vue de l'enchérisseur, il ne faut pas rêver et espérer que pour une seule enchère on va être adjudicataire, même si cela survient parfois.
|
